Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Der Immobilienkredit-Rechner zeigt aus Ihrem Nettoeinkommen und Eigenkapital, welchen Kaufpreis und welches Darlehen realistisch finanzierbar sind — inklusive monatlicher Rate und Laufzeit.
Ihre Finanzierung
Ihr Finanzierungsrahmen
Baufinanzierung 2026: So viel Immobilie ist drin
Wie viel Haus oder Wohnung Sie sich leisten können, hängt vor allem von Ihrem Nettoeinkommen, Ihrem Eigenkapitalund den aktuellen Bauzinsen ab. Als Faustregel sollte die monatliche Kreditrate rund 35 % Ihres Nettoeinkommens nicht übersteigen, damit genug Puffer für Leben und Rücklagen bleibt.
Aus Rate, Zins und Tilgung ergibt sich Ihr maximales Darlehen. Plus Eigenkapital und abzüglich der Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler — zusammen rund 12 %) erhalten Sie den realistisch finanzierbaren Kaufpreis. Da Sie das genaue Netto kennen sollten, lohnt vorab ein Blick in den Gehaltsrechner oder — bei Bonuszahlungen — in den Jahresgehalt-Rechner.
Die tatsächlichen Konditionen hängen von Bank, Bonität und Beleihung ab; dieser Rechner liefert eine unverbindliche Orientierung und ersetzt keine Finanzierungsberatung.
Häufige Fragen zur Baufinanzierung
Wie viel Haus kann ich mir mit meinem Gehalt leisten?
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Was bedeutet anfängliche Tilgung?
Immobilienkredit 2026: Wie viel Haus ist finanzierbar?
Als Faustregel sollte die monatliche Kreditrate höchstens rund 35 % des Haushalts-Nettoeinkommens betragen. Aus dieser Rate, dem Eigenkapital, dem Sollzins und der anfänglichen Tilgung ergibt sich das maximal finanzierbare Darlehen. Hinzu kommen Kaufnebenkosten von meist 10 bis 15 % des Kaufpreises, die aus Eigenkapital zu tragen sind.
Die wichtigsten Werte auf einen Blick
- Empfohlene Rate
- max. 35 % vom Nettoeinkommen
- Grunderwerbsteuer
- 3,5 – 6,5 % je Bundesland
- Notar und Grundbuch
- rund 1,5 – 2 %
- Maklercourtage
- rund 3,57 %
- Kaufnebenkosten gesamt
- meist 10 – 15 %
- Empfohlene anfängliche Tilgung
- 2 %, besser 3 %
Maximales Darlehen bei 35 % Rate, 3,5 % Zins und 2 % Tilgung
| Netto / Monat | max. Rate | Darlehen | Kaufpreis bei 20 % EK |
|---|---|---|---|
| 2.500 € | 875 € | 190.909 € | 238.636 € |
| 3.500 € | 1.225 € | 267.273 € | 334.091 € |
| 4.500 € | 1.575 € | 343.636 € | 429.545 € |
| 6.000 € | 2.100 € | 458.182 € | 572.727 € |
Vereinfachte Annuitätenrechnung mit 3,5 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung. Die Kaufpreisspalte unterstellt 20 % Eigenkapitalanteil am Kaufpreis; die Kaufnebenkosten kommen zusätzlich obendrauf.
So wird gerechnet — Schritt für Schritt
- 1Tragbare Rate bestimmen
Höchstens rund 35 % des Haushalts-Nettoeinkommens, damit Rücklagen und laufende Kosten gedeckt bleiben.
- 2Darlehenshöhe ableiten
Die Jahresrate geteilt durch die Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung ergibt das maximal tragbare Darlehen.
- 3Eigenkapital einplanen
Mindestens die Kaufnebenkosten, idealerweise zusätzlich 10 bis 20 % des Kaufpreises. Je mehr Eigenkapital, desto niedriger Zins und Rate.
- 4Kaufpreis errechnen
Darlehen plus Eigenkapital minus Kaufnebenkosten ergibt den Kaufpreis, der realistisch darstellbar ist.
Die Kaufnebenkosten sind der unterschätzte Posten
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler summieren sich auf 10 bis 15 % des Kaufpreises — bei 400.000 € also 40.000 bis 60.000 €. Diese Kosten schaffen keinen Gegenwert, den eine Bank beleihen könnte, und müssen deshalb praktisch immer aus Eigenkapital kommen.
Die Grunderwerbsteuer schwankt erheblich zwischen den Bundesländern — von 3,5 % bis 6,5 %. Bei einer Immobilie im mittleren Preissegment sind das mehrere zehntausend Euro Unterschied allein aufgrund des Standorts.
Warum die Tilgung wichtiger ist als der Zins
Die anfängliche Tilgung bestimmt, wie schnell die Restschuld sinkt und wie hoch das Zinsänderungsrisiko am Ende der Zinsbindung ausfällt. Bei 2 % Tilgung dauert die Rückzahlung über 30 Jahre; bei 3 % verkürzt sie sich auf gut 23 Jahre und die Restschuld nach zehn Jahren ist deutlich niedriger.
Weil das Darlehen aus der Rate abgeleitet wird, senkt eine höhere Tilgung allerdings den finanzierbaren Betrag. Genau hier liegt die eigentliche Entscheidung: mehr Objekt oder mehr Sicherheit. Das verfügbare Nettoeinkommen als Ausgangspunkt liefert der Brutto-Netto-Rechner.
Was die Bank noch anrechnet
In die Haushaltsrechnung fließen alle laufenden Verpflichtungen ein — bestehende Kredite, Leasingraten, Unterhalt und auch eine laufende BAföG-Rückzahlung. Ebenso wird ein pauschaler Lebenshaltungsbetrag je Haushaltsmitglied abgezogen.
Auf der Einnahmenseite zählt das dauerhaft gesicherte Einkommen. Variable Bestandteile wie ein Bonus werden meist nur teilweise oder gar nicht berücksichtigt. Wer eine Immobilie vermieten will, sollte zusätzlich die Besteuerung der Mieteinnahmen kennen: Mieteinnahmen versteuern.
Kaufnebenkosten je Bundesland · Annuitätenrechnung · Rechenwerte Sozialversicherungs-Rechengrößenverordnung 2026/2027. Stand: 1. September 2026. Keine Steuerberatung.