Mieteinnahmen versteuern: Steuer auf Mieteinnahmen berechnen
Versteuert wird nicht die Miete, sondern der Überschuss nach Abzug von Abschreibung, Zinsen und laufenden Kosten. Der Rechner zeigt, wie viel Steuer auf Ihre Mieteinnahmen anfällt — und was netto bleibt.
Ihre Immobilie
Nur Zinsen — ohne Tilgung.
Grundsteuer, Hausgeld, Reparaturen …
Bestimmt Ihren persönlichen Steuersatz — Mieteinnahmen werden oben draufgerechnet.
Ihre Steuer auf Mieteinnahmen
Steuerliches Ergebnis, nicht Ihr Kontostand: Die AfA von 4.800,00 € mindert die Steuer, kostet Sie aber kein Geld. Umgekehrt ist die Kredittilgung ein Abfluss, der steuerlich nicht zählt.
Kurzantwort
Auf Mieteinnahmen gibt es keinen eigenen Steuersatz. Versteuert wird der Überschuss — also Mieteinnahmen minus Werbungskosten. Dieser Betrag wird zu Ihrem übrigen Einkommen addiert und mit Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz belastet, der 2026 zwischen 14 % und 45 % liegt. Weil Abschreibung und Zinsen den Überschuss stark drücken, fällt die tatsächliche Steuer oft deutlich niedriger aus als erwartet — in den ersten Jahren entsteht häufig sogar ein Verlust, der die Steuer auf das Gehalt senkt.
Steuer auf Mieteinnahmen: der Rechenweg
Mieteinnahmen − Werbungskosten = Einkünfte aus Vermietung
Einkünfte aus Vermietung + übriges Einkommen = zu versteuerndes Einkommen
Der Mietüberschuss landet also „oben auf“ Ihrem Gehalt und wird mit dem höchsten für Sie geltenden Steuersatz belastet — nicht mit dem Durchschnittssteuersatz.
Anzugeben sind die Einkünfte in der Anlage V der Einkommensteuererklärung. Umlagen und Nebenkostenvorauszahlungen der Mieter gehören dabei zu den Einnahmen — die entsprechenden Ausgaben ziehen Sie im Gegenzug als Werbungskosten wieder ab.
Was Sie von den Mieteinnahmen absetzen können
Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die durch die Vermietung veranlasst sind. Sie mindern den steuerpflichtigen Überschuss unmittelbar.
2 %, 2,5 % oder 3 % des Gebäudewerts pro Jahr — meist der größte Einzelposten.
Der Zinsanteil der Finanzierung. Die Tilgung ist nicht absetzbar.
Die auf das Objekt entfallende Grundsteuer, soweit sie nicht umgelegt wird.
Verwaltervergütung und Zuführung zur Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen.
Erhaltungsaufwand ist sofort abziehbar; größere Modernisierungen kurz nach dem Kauf können als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten und müssen dann abgeschrieben werden.
Wohngebäude-, Haftpflicht- und Rechtsschutzversicherung für das Mietobjekt.
Fahrten zum Objekt, Kontoführung, Inserate, Maklerkosten bei Neuvermietung, Steuerberatungskosten für die Anlage V.
Abschreibung: welcher AfA-Satz gilt?
Maßgeblich ist das Jahr der Fertigstellung des Gebäudes, nicht das Kaufjahr (§ 7 Abs. 4 EStG). Abgeschrieben wird ausschließlich der Gebäudeanteil.
| Fertigstellung | AfA-Satz | Abschreibungsdauer |
|---|---|---|
| ab 2023 | 3,0 % | 33 Jahre |
| 1925 – 2022 | 2,0 % | 50 Jahre |
| vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
Für neu gebaute Mietwohnungen mit Baubeginn zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 kommt zusätzlich eine degressive Abschreibung von 5 % in Betracht (§ 7 Abs. 5a EStG). Der Rechner oben bildet die lineare AfA ab.
Wenn die Vermietung Verlust macht
Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, entsteht ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Dieser wird mit Ihren übrigen Einkünften verrechnet und senkt die Steuer auf Ihr Gehalt. In den ersten Jahren nach dem Kauf ist das durch hohe Zinsen und Erhaltungsaufwand der Normalfall.
Voraussetzung ist die Einkünfteerzielungsabsicht — die erkennbare Absicht, über die Dauer der Vermietung einen Totalüberschuss zu erzielen. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung zu Wohnzwecken unterstellt das Finanzamt diese grundsätzlich. Kritisch wird es bei dauerhaft verbilligter Vermietung oder bei Ferienwohnungen mit hoher Eigennutzung.
Passende Rechner
Ihren persönlichen Steuersatz auf das Gesamteinkommen ermitteln Sie mit dem Einkommensteuer-Rechner. Wenn Sie den Kauf noch planen, hilft der Immobilienkredit-Rechner bei der Finanzierung. Ihr laufendes Nettogehalt berechnen Sie mit dem Brutto-Netto-Rechner, und was von einer Steuererstattung zu erwarten ist, zeigt der Steuerrückerstattungs-Rechner.